Pré-état daté et état daté : différences, contenu, coût et délais
Deux documents au nom presque identique, à deux moments différents de la vente d'un lot de copropriété. Qui les demande, ce qu'ils contiennent, combien ils coûtent, et pourquoi ils sont si souvent à l'origine des retards.
Dans la vente d’un lot de copropriété, deux documents reviennent sans cesse, et sont souvent confondus : le pré-état daté et l’état daté. Ils ne sont pas demandés au même moment, ne servent pas à la même chose et n’obéissent pas aux mêmes règles de prix. Ils ont pourtant un point commun : quand ils manquent, la vente attend.
À retenir
- Le pré-état daté informe l’acquéreur avant le compromis. Il peut être établi par le syndic ou par le vendeur lui-même.
- L’état daté est demandé par le notaire avant l’acte. Seul le syndic peut l’établir.
- Le prix de l’état daté est plafonné à 380 € TTC. Celui du pré-état daté ne l’est pas.
- Sans les informations financières du pré-état daté, le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence pas.
Pré-état daté et état daté : la différence en un coup d’œil
| Pré-état daté | État daté | |
|---|---|---|
| Quand | Avant la signature du compromis | Avant la signature de l’acte authentique |
| Qui le demande | Le vendeur ou son agent | Le notaire |
| Qui l’établit | Le syndic ou le vendeur | Le syndic uniquement |
| Objectif | Informer l’acquéreur sur la situation financière du lot et de la copropriété | Arrêter les comptes entre vendeur, acquéreur et syndicat |
| Coût | Libre si le syndic l’établit, gratuit si le vendeur le fait | Plafonné à 380 € TTC |
| Texte | Article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation | Article 5 du décret du 17 mars 1967 |
Le pré-état daté, avant le compromis
Depuis la loi ALUR, l’acquéreur d’un lot de copropriété doit recevoir, au plus tard à la signature de l’avant-contrat, un ensemble d’informations financières sur le lot et sur la copropriété. Ces informations sont le plus souvent réunies dans un document appelé, par usage, « pré-état daté ».
Ce qu’il contient
- le montant des charges courantes (budget prévisionnel) et des charges hors budget payées par le vendeur sur les deux exercices précédents ;
- les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur au syndicat ;
- l’état global des impayés de charges et de la dette envers les fournisseurs ;
- la quote-part du fonds de travaux rattachée au lot.
Bon à savoir : le vendeur peut établir lui-même ce document à partir des pièces dont il dispose (appels de charges, procès-verbaux, extranet du syndic). Il évite ainsi des frais et, surtout, l’attente d’une réponse du syndic.
Pourquoi il est si important
Si ces informations ne sont pas annexées à l’avant-contrat, le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence qu’à compter du lendemain de leur communication. Un pré-état daté qui arrive tard, c’est donc toute la vente qui recule.
L’état daté, avant l’acte
Une fois le compromis signé, le notaire demande au syndic un état daté. Ce document fait le point exact, à une date donnée, sur les sommes dues entre le vendeur, l’acquéreur et le syndicat des copropriétaires.
Ce qu’il contient
- les sommes restant dues par le vendeur au syndicat (charges, travaux votés) ;
- les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le vendeur ;
- les sommes qui incomberont au nouveau copropriétaire.
Il permet au notaire de répartir précisément les charges et, le cas échéant, de retenir sur le prix les sommes dues par le vendeur.
Combien coûte un état daté ?
Depuis 2020, le montant que le syndic peut facturer pour l’état daté est plafonné à 380 € TTC. Ces frais sont à la charge du vendeur.
Attention : le plafond concerne l’état daté, pas le pré-état daté. Certains syndics facturent ce dernier plusieurs centaines d’euros. Rien n’oblige le vendeur à passer par eux pour l’établir.
Pourquoi ces documents retardent si souvent les ventes
Ils ont tous les deux le même point faible : ils dépendent d’un tiers, le syndic, qui gère parfois des centaines de lots et répond à son rythme. Trois situations reviennent souvent :
- la demande part tard, après l’offre acceptée, voire après la date de compromis envisagée ;
- le syndic a changé et les archives ne sont pas à jour ;
- personne ne relance, chacun pensant que l’autre s’en occupe.
Les bons réflexes pour l’agence
- Demander le pré-état daté dès le mandat, ou au plus tard dès l’offre acceptée.
- Proposer au vendeur de l’établir lui-même s’il a accès à l’extranet de son syndic.
- Récupérer en même temps le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux, la fiche synthétique et le carnet d’entretien.
- Fixer une date de relance et s’y tenir.
Avec Preedia, ces pièces font partie de la liste proposée pour tout lot de copropriété. Le vendeur sait ce qu’on attend de lui, les relances partent toutes seules, et l’agence voit d’un coup d’œil ce qui manque avant de fixer la date du compromis. Découvrez le suivi des pièces.
Questions fréquentes
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
Le document en tant que tel n’est pas défini par la loi, mais les informations financières qu’il contient doivent obligatoirement être communiquées à l’acquéreur au plus tard à la signature de l’avant-contrat.
Qui paie l’état daté ?
Les frais d’établissement de l’état daté sont à la charge du vendeur, dans la limite du plafond de 380 € TTC.
Ces documents sont-ils nécessaires pour une petite copropriété ?
Oui, ils concernent toute vente de lot en copropriété. Certaines informations peuvent être allégées pour les petites copropriétés, mais le principe demeure.
Combien de temps faut-il pour obtenir un état daté ?
Cela dépend du syndic. Comptez quelques jours à plusieurs semaines : la demande doit donc partir dès la signature du compromis.
Et si ces relances partaient toutes seules ?
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