Droit de préemption et DIA : délais, suspension et impact sur la vente

Dans la plupart des communes, la vente d’un bien immobilier ne peut pas être signée tant que la mairie n’a pas dit si elle souhaitait l’acheter à la place de l’acquéreur. C’est le droit de préemption urbain. Il est rarement exercé, mais il conditionne le calendrier de presque toutes les ventes.

Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?

Le droit de préemption urbain permet à une commune (ou à l’intercommunalité qui en est titulaire) d’acquérir en priorité un bien mis en vente, pour réaliser un projet d’intérêt général : logements, équipements publics, aménagement d’un quartier. Il s’applique dans les zones définies par le plan local d’urbanisme.

D’autres droits de préemption existent et peuvent se cumuler selon le bien :

• le droit de préemption du locataire, quand un logement loué est vendu dans certaines conditions ;
• celui de la SAFER, pour certains biens agricoles ou ruraux ;
• celui des espaces naturels sensibles, géré par le département.

Comment se déroule la DIA ?

Après la signature de l’avant-contrat, le notaire envoie à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner. Elle précise le bien, son prix et les conditions de la vente.

Les trois réponses possibles

Réponse de la commune	Conséquence pour la vente
Renonciation expresse ou silence pendant deux mois	La vente peut se poursuivre avec l’acquéreur.
Préemption au prix de la DIA	La vente se fait avec la commune, aux mêmes conditions. L’acquéreur initial perd le bien.
Préemption à un prix inférieur	Le vendeur peut accepter, retirer son bien de la vente ou laisser le juge de l’expropriation fixer le prix.

Quand le délai de deux mois est-il suspendu ?

La commune peut demander, une seule fois, la communication de documents complémentaires ou la visite du bien. Cette demande suspend le délai de deux mois.

Le délai reprend à compter de la réception des documents ou de la visite. S’il restait moins d’un mois au moment de la suspension, la commune dispose d’un mois pour se prononcer.

Quel impact sur le calendrier de la vente ?

Dans un calendrier type de trois mois entre compromis et acte, la DIA occupe une bonne partie du temps. Elle ne peut partir qu’une fois le compromis signé, et sa réponse conditionne la date de l’acte.

• J0 : signature du compromis.
• J+10 environ : fin du délai de rétractation.
• Dans les jours qui suivent : envoi de la DIA par le notaire.
• Au plus tard deux mois après réception : réponse de la commune, ou renonciation tacite.
• Ensuite : signature de l’acte, si les autres conditions sont réalisées.

Comment l’anticiper en agence

1. Vérifier en amont si le bien est situé en zone de préemption, pour l’expliquer au vendeur et à l’acquéreur dès l’offre.
2. Transmettre rapidement un dossier complet au notaire : la DIA ne part pas tant que le notaire n’a pas les éléments nécessaires.
3. Garder à disposition les pièces du bien (plans, diagnostics, descriptif) en cas de demande de la commune.
4. Tenir les parties informées : « la mairie a renoncé » est une excellente nouvelle à annoncer, et elle rassure tout le monde.

Dans Preedia, l’étude et l’agence partagent le même dossier : quand l’étude reçoit la réponse de la mairie, l’information est visible pour tous, sans chaîne de mails. Voir comment fonctionne Preedia.

Questions fréquentes

Qui envoie la déclaration d’intention d’aliéner ?

C’est en général le notaire chargé de la vente qui l’établit et l’adresse à la mairie, pour le compte du vendeur.

La DIA est-elle payante ?

Il n’y a pas de taxe spécifique. Les frais liés à son établissement font partie de la mission du notaire.

Une préemption est-elle fréquente ?

Non. Elle reste rare au regard du nombre de ventes, mais le délai de réponse s’applique à toutes les ventes situées dans une zone de préemption.

L’acquéreur évincé est-il indemnisé ?

Si la commune préempte, la vente avec l’acquéreur initial ne se fait pas et il récupère son dépôt de garantie. C’est d’ailleurs l’objet de la condition suspensive de non-préemption prévue dans le compromis.